Comprar casas penhoradas: Cuidados e riscos a saber

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Se pretender comprar uma casa, mas penhorada, saiba que existem diversos tipos de vantagens, no entanto, implicam certos cuidados. Saiba tudo.


Se se pretender comprar uma casa penhorada, este investimento pode retratar uma poupança significativa. De destacar que as casas penhoradas são o resultado de execuções do Estado, bancos ou outras instituições, em que os imóveis são entregues para saldar dívidas. Este tipo de casas pode ser encontrado à venda em imobiliárias, mas também nos sites dos bancos, da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), da Segurança Social ou em sites como o e-leilões. Os procedimentos a seguir dependem da entidade que está a vender o imóvel. Neste sentido, apresentamos um guia com dicas e cuidados, além de regras e riscos que a aquisição de casas penhoradas podem conter, com base num artigo da Caixa Geral de Depósitos. Comprar casas penhoradas pelo Estado As dívidas à AT ou à Segurança Social podem originar a penhora do imóvel e a forma como o Estado vende essas casas é variável. Por isso, é essencial compreender as várias modalidades e procedimentos. Casas vendidas pela AT As casas penhoradas pela AT são vendidas por leilão eletrónico, proposta em carta fechada ou negociação particular. Para saber a lista de imóveis nestas condições, pode consultar no Portal das Finanças. Após aceder ao site, pode selecionar o imóvel de acordo com vários parâmetros:

  • Modalidade de venda: pode escolher todas as modalidades ou selecionar uma das três disponíveis. Ou seja, vendidos por proposta em carta fechada, por leilão, ou por negociação particular;

  • Localização: pode escolher, nas caixas de seleção, o distrito e o município que lhe interessam;

  • Valores: é possível definir os valores, mínimo e máximo, para a compra;

  • Datas: pode igualmente pesquisar pela data de abertura de propostas ou de início ou de fim da entrega de propostas.

Ao clique em "Consultar" será possível ver os imóveis para venda segundo os parâmetros que se selecionou. Clicando em + info vai ter acesso a todas as informações necessárias, incluindo fotografias, preço, características e nome do fiel depositário, ou seja, da pessoa a quem o imóvel está entregue. A informação inclui também as datas em que pode examinar o imóvel. Um exercício aconselhável porque as fotografias podem não ser suficientemente esclarecedoras. De acordo com a lei, a falta desta verificação não determina a anulação da venda. Ou seja, deve mesmo ver o que está a comprar, porque, caso se arrependa, não pode voltar atrás. Nos leilões eletrónicos surge a opção entrar no leilão, que pode selecionar caso queira avançar. Nesta modalidade de venda há um prazo de 15 dias para a apresentação de propostas, cujo valor base corresponde a 70% do Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel. Para entregar uma proposta, deve selecionar essa opção. Caso não existam propostas no leilão eletrónico, a AT pode tentar vender o imóvel através de proposta em carta fechada. Aqui, o valor base passa a ser de 50% do VPT. O prazo para esta modalidade é de 15 a 20 dias e as propostas devem ser entregues no órgão de execução fiscal onde se fará a venda. A negociação particular é uma modalidade de venda extrajudicial. Neste caso, a transação é realizada por mediadores devidamente autorizados para a compra e venda de bens. Para o comprador o processo é semelhante. Isto é, é necessário aceder ao Portal das Finanças e selecionar a opção Consultar Vendas em Curso, escolher o imóvel que está à venda em negociação particular e clicar em Entregar Proposta. Verá, então, o contacto do mediador responsável pela venda, bem como o endereço de email. Casas penhoradas pela Segurança Social A Segurança Social também divulga, no seu site, os imóveis penhorados para venda. Nas vendas judiciais, a proposta é realizada apenas por carta fechada. Esta proposta, que deve ser, no mínimo, igual ao valor anunciado, é enviada pelo correio para a coordenadora da secção de processo executivo até ao dia designado para venda. A carta deve incluir a indicação da venda a que diz respeito e o preço proposto, assim como a identificação completa e assinatura de quem faz a proposta. O imóvel é vendido a quem fizer a proposta mais elevada. Nas vendas extrajudiciais, e tal como acontece com os imóveis da AT, recorre-se à negociação particular, enviando a proposta ao negociador ou mediador que é identificado no anúncio ou edital de venda. Casas penhoradas pelos bancos O processo de aquisição de casas penhoradas por dívidas aos bancos é mais simples do que os anteriores, já que não é necessário entrar em leilões nem enviar propostas. Para conhecer a oferta, basta apenas consultar os sites das instituições bancárias. Depois, deve seguir os procedimentos normais para a compra de uma casa, apresentando uma proposta e, caso necessite, tratar das questões relacionadas com o crédito habitação. As vantagens de comprar casas penhoradas As instituições vendedoras de bens penhorados têm o intuito de reaver o valor da dívida na origem da penhora. Embora procurem vender o imóvel ao melhor preço possível, praticam por regra preços mais baixos. No caso da AT, o VPT pode baixar entre 30 a 50%. Ou seja, conseguirá comprar uma casa a um preço mais baixo do que o praticado no mercado. As casas penhoradas podem ser, igualmente, uma boa opção de investimento, quer seja para revenda ou arrendamento. Nos imóveis comprados aos bancos, pode ainda beneficiar de melhores condições se necessitar de recorrer ao crédito. Cuidados a ter ao comprar casas penhoradas Antes de se entrar num leilão ou apresentar uma proposta, é essencial examinar o imóvel e pesar fatores como o estado de conservação, localização ou preço. Verificar ainda se o que está à venda é a totalidade do imóvel ou apenas uma parte (uma arrecadação, por exemplo). Não se deve avançar para a compra sem ver a casa, analisar a zona onde se situa, perceber que tipo de vizinhança tem e comparar o preço base com os preços de mercado para imóveis semelhantes. Se tiver interesse na compra, peça uma avaliação. Dar-lhe-á mais segurança para tomar a decisão. Caso o imóvel necessite de obras, faça as contas para compreender se o investimento compensa ou se é preferível comprar uma casa mais cara, mas pronta a habitar. Ao realizar as contas, não se deve esquecer de abranger as despesas relacionadas com a venda, nomeadamente a escritura, o Imposto de Selo e o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT). Encargos e direitos Deve ainda certificar que não existem encargos, como hipotecas ou outras penhoras sobre o mesmo imóvel. Para o efeito, basta pedir uma certidão de teor. O pedido pode ser realizado através do portal do Registo Predial Online, com um custo de 15 euros, ou numa Conservatória do Registo Predial, pagando 20 euros. Qualquer pessoa pode fazer o pedido. Basta identificar-se, indicar a morada, código postal e localidade do imóvel. Ao comprar imóveis penhorados, deve-se também procurar saber se têm inquilinos. Se o local estiver arrendado há mais de dois anos, o arrendatário tem direito de preferência e pode comprar a casa ao preço a que foi vendida. Já o cônjuge e os herdeiros do proprietário da casa penhorada podem exercer o direito de remição, iso é, o direito de comprar o imóvel pelo mesmo preço a que foi adjudicado ou vendido. Este direito prevalece sobre o direito de preferência. Para evitar estes contextos, é essencial garantir, junto da entidade que está a vender a casa, que não existem pessoas que possam exercer estes direitos. Há ainda outra situação que deve acautelar e que diz respeito aos casos em que o proprietário ainda habita o imóvel. Se este se recusar a sair, poderá ter de recorrer à via judicial para resolver o assunto.