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Se sempre desejou ter uma casa feita à sua medida, construir a própria habitação será certamente uma solução ideal. Saiba como escolher o local perfeito para o seu imóvel e como proceder ao pedido de crédito habitação.
Se pretende ter uma casa feita à sua medida, construir a sua própria habitação será a solução perfeita. Saiba os passos necessários para pedir um crédito habitação. 1º Passo - Encontrar um local para comprar terreno A escolha de um local poderá ser uma etapa difícil, no entanto, é essencial ter em conta alguns aspetos para encontrar o mais indicado. Características morfológicas do terreno As características do terreno que se pretende comprar são fundamentais para que todo o processo de construção decorra sem quaisquer problemas. Os declives, as qualidades do solo ou a existência de lençóis de água são alguns dos componentes a analisar caso se pretenda comprar terreno para construir mais tarde. Embora da engenharia estrutural se encontre num avançado estádio de desenvolvimento, mais tarde poderá ser dispendioso resolver ou emendar problemas na estrutura de um edifício. O ideal será que o cliente se faça acompanhar por um técnico que possa aconselhar e ajude a selecionar o terreno mais adequado. Localização A localização do terreno é um dos alicerces de todo o projeto de construção de um imóvel. O mesmo deverá já estar incluído numa zona com autorização para construção e detenha as infraestruturas básicas, como o saneamento básico e as linhas de tensão elétrica. 2º Passo - Verificar o que é possível fazer no terreno Antes de se começar o contrato-promessa de compra e venda, e sendo que o incentivo para a compra é construir, é essencial validar as classificações do terreno a nível municipal. A análise destes documentos irá possibilitar compreender se pode ou não construir após comprar o terreno e que condicionantes poderão ser aplicáveis. Consequentemente, é importante que o consumidor consulte o PDM (Plano Diretor Municipal), parte do PMOT (Plano Municipal de Ordenamento do Território). Este último consiste no conjunto de documentos nos quais se podem encontrar todas as informações essenciais, nomeadamente:
O regulamento, a faceta normativa do PDM, responsável por estabelecer as regras que se aplicam ao uso, transformação e ocupação do solo, com caráter vinculativo perante as entidades públicas e particulares;
A planta de ordenamento, na qual é possível verificar a organização do espaço presente no território municipal;
A planta de condicionantes na qual são identificadas zonas de servidão administrativa, bem como quaisquer restrições de utilidade pública que possam limitar ou impedir, de qualquer forma específica, o aproveitamento do solo para outros fins.
Plano de ordenamento O plano de ordenamento consiste na planta na qual se pode encontrar a alocação de todas as zonas do município. A análise do mesmo possibilita ao cliente perceber, antes de comprar terreno, se o mesmo está classificado como Solo Urbano Urbanizado ou Solo Urbano Urbanizável. Caso o terreno se encontre classificado como Solo Rural, a construção não deixa de ser possível, contudo, serão necessários certos procedimentos extra para se poderem efetuar obras de construção. Plano de condicionantes No plano de condicionantes, também parte do PDM, o consumidor encontra todas as limitações (caso existam) a que o terreno que pretende comprar está sujeito. Plano de pormenor Caso o terreno se encontre num loteamento já urbanizado, o plano de pormenor passa a ser o documento que fará mais sentido consultar, visto que possibilitará uma vista detalhada da área urbanizada. 3º Passo – Financiamento A terceiro etapa refere-se à forma de financiamento do projeto final para o qual o cliente deseja comprar o terreno. Caso o recurso ao crédito seja necessário, existem formas de modalidades através das quais é possível adquirir um terreno:
Crédito pessoal;
Crédito habitação para construção.
Disponível, regra geral, até 50 mil euros, o crédito pessoal poderá ser o financiamento indicado para quem pretende fechar rapidamente o negócio e procura terrenos por um preço inferior. Contudo, e dado que, em geral, comprar um terreno significa a construção de uma casa, muitos portugueses optam pela opção de crédito habitação com finalidade de construção. Crédito habitação para construção Esta será a melhor solução para a grande maioria dos projetos, visto que possibilita a inclusão do custo do terreno no crédito para construção. Com crédito habitação, a complexidade do processo sobe e será preciso a documentação que normalmente é pedida aos consumidores para um crédito habitação para compra de um imóvel próprio permanente. Também é exigido um projeto de arquitetura no qual será baseada a análise da obra e, em consequência, o montante máximo de financiamento. Contudo, o prazo máximo de pagamento é muito superior e também a taxa de juro a que o empréstimo estará sujeito será menor. Se o cliente escolher contratar certos produtos ou serviços da instituição financeira, poderá também obter uma bonificação no spread. É essencial também compreender que bancos oferecem o menor spread. De igual importância também é referir que, historicamente, a taxa de juro implícita nos contratos de crédito habitação para construção é menor que a taxa encontrada nos contratos de crédito habitação apenas para compra de casa. Neste sentido, ao contratar um crédito habitação com a finalidade de construção e incluir neste financiamento o valor para comprar o terreno, o cliente terá mais vantagens financeiras do que se optar por dois empréstimos em separado. Por outro lado, há sempre a opção de, no futuro, recorrer à transferência do crédito habitação para outra entidade bancária de forma a conseguir um melhor spread. 4º Passo – Comprar terreno e passos seguintes Com o terreno analisado e a proposta de financiamento escolhida, a etapa seguinte consiste na assinatura do Contrato-Promessa de Compra e Venda. Após comprar o terreno, será preciso que o cliente apresente um projeto de licenciamento na Câmara Municipal da localização do terreno. Este documento é um projeto-base de arquitetura de uma nova construção e abrange todos os desenhos e componentes escritos necessários para o licenciamento da obra. Mais tarde será também preciso submeter o projeto de especialidades, que terá também de receber um parecer positivo. Posteriormente ao comunicado do deferimento, é necessário entregar os documentos do construtor e do requerente, para ser efetuado o pedido de alvará de construção. Concluída a obra, serão entregues o livro de obra e os respetivos documentos e poderá depois ser requisitada, na Câmara Municipal, a licença/alvará de permissão de habitação. Fiscalidade A fase final do processo de comprar terreno para construção consistirá em compreender a fiscalidade subjacente. Contudo, apurar a totalidade dos custos associados ao pedido de licenciamento pode ser uma tarefa difícil e com algum nível de complexidade. Assim, o cliente deve validar, no Regulamento Municipal de Taxas Relacionadas com a Atividade Urbanística e Operações Conexas (RMTRAUOC) do município no qual irá comprar o terreno, toda a informação referente às taxas aplicáveis e também as isenções e reduções disponíveis. Existem dois tipos de taxas a que o processo de licenciamento estará sujeito:
as taxas urbanísticas;
a taxa de compensação urbanística.
Além das taxas aplicáveis a nível municipal, também o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) são aplicáveis aos terrenos. No que se refere ao IMI, e recorrendo ao CIMI (Código do Imposto Municipal sobre Imóveis), deve-se primeiramente perceber o enquadramento dos terrenos a nível fiscal. Neste sentido, é essencial compreender o que, para efeitos fiscais, é considerado um prédio. Segundo o CIMI, este é estabelecido do seguinte modo: “prédio é toda a fração de território, abrangendo as águas, plantações, edifícios e construções de qualquer natureza nela incorporados ou assentes, com carácter de permanência, desde que faça parte do património de uma pessoa singular ou coletiva e, em circunstâncias normais, tenha valor económico”. Nos prédios existem ainda os prédios rústicos e os prédios urbanos. O valor do IMI a pagar sobre o imóvel será baseado no seu valor patrimonial tributário, sendo que as taxas aplicáveis são as seguintes:
A taxa aplicável de IMI a um prédio rústico é de 0,80%;
A taxa aplicável de IMI a um prédio urbano varia entre 0,30% e 0,45%.
Já o valor a pagar de IMT sobre terrenos irá também variar entre os dois tipos:
A taxa aplicável de IMT a um prédio rústico é de 5%;
A taxa aplicável de IMT a um prédio urbano é de 6%.
Comprar terreno para construção é, muitas vezes, um projeto que irá servir várias gerações de uma família e deve ser ponderado como tal, criando riqueza patrimonial para o agregado familiar.