Imóveis herdados: Venda e mais-valias


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As mais-valias de um imóvel relacionam-se com a subtração entre o preço pelo qual se vendeu e o valor pelo qual se comprou. Saiba como vender uma casa herdada, como declarar no IRS e como calcular as mais-valias.


As mais-valias são avaliadas quando a diferença é positiva, isto é, quando há lucro. Contrariamente, ponderam-se menos-valias. Para calcular as mais-valias de uma habitação herdada, este faz-se de forma semelhante ao cálculo de outro qualquer imóvel. Neste contexto, o que acontece é que é possível que se não saiba qual foi o valor de compra da casa, visto que esta foi doada. No entanto, há legislação que estabelece esse valor neste tipo de situações. Neste sentido, as mais-valias calculam-se da seguinte forma:

  • Mais-valia = Valor de venda-(valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda)-encargos com a compra e venda-encargos com a valorização do imóvel nos últimos 12 anos.

Os encargos podem abranger:

  • Gastos com obras,

  • Mediação imobiliária,

  • Emissão de certificado energético,

  • Imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis

  • Registos e escrituras.

Saiba mais, com base num artigo do Doutor Finanças. Valor de aquisição da casa herdada Ao tratar-se de bens adquiridos a título gratuito, o valor de compra destes imóveis relaciona-se ao considerado para o efeito de liquidação do Imposto do Selo, de acordo com o número 1 do artigo 45.º do Código de IRS. Esse valor associa-se ao Valor Patrimonial Tributário (VPT) que abrange na caderneta predial até aos dois anos anteriores à doação. Neste sentido, é recomendado que se verifique o valor junto das Finanças. Imóvel herdado apenas por parte: Valor de referência Nestas situações, até comuns, o valor de referência tem dois fatores. Metade da casa tem o valor de compra e a outra metade o tem Valor Patrimonial Tributário à data da herança. Exemplo: se a casa foi adquirida por 100 mil euros, o valor de referência deve ser calculado da seguinte forma: Valor de referência = 50 mil euros + 50% do VPT à data da herança Declaração de venda no IRS "A venda de uma casa tem sempre de ser declarada no IRS. Se forem apuradas mais-valias poderá ter de pagar impostos". As mais-valias relacionadas a imóveis são tributadas em 50% do seu valor. Exemplo: Comprou-se uma casa a 150 mil euros, ou, no caso de uma herança, o valor patrimonial da casa é de 150 mil euros. Posteriormente, vendeu-se a mesma habitação por 200 mil euros. Perante a situação, teve-se uma mais-valia de 50 mil euros. À partida deve-se pagar impostos sobre 25 mil euros. É necessário ter em consideração que o cálculo pode não ser exatamente assim, dado que existem diversas questões a ponderar. De destacar que o imposto a pagar vai depender dos seus rendimentos. "A venda da casa tem de ser declarada no quadro 4 do anexo G da declaração de rendimentos". No caso de se ter reinvestido o valor das mais-valias, também se deve declarar, visto que só assim é possível isenção do pagamento de imposto. Para tal, é necessário preencher o quadro 5 do mesmo anexo. A sobressair que a isenção só sucede se a casa for vendida for Habitação Própria Permanente e a que vai comprar também. No entanto, existem exceções que possibilitam a isenção de tributação das mais-valias, como é o caso, por exemplo, de dos imóveis que tenham sido comprados antes de 1989. Mas, mesmo estando isento, deve-se declarar as mais-valias no IRS. Nestes casos, é necessário preencher o anexo G1, que é dedicado às mais-valias não tributadas. Isenção de pagar imposto sobre as mais-valias Há certas exceções que possibilitam a isenção de tributação das mais-valias. Há isenção quando a compra do imóvel é anterior a 1989, dado que este é o ano em que entrou a vigor o Código do IRS. O mesmo sucede "quando o imóvel era habitação própria permanente e as mais-valias tenham sido reinvestidas na totalidade na compra de outro imóvel com o mesmo propósito", num prazo máximo de 36 meses depois a venda, ou 24 meses antes da venda. Ainda existe isenção de tributação no caso de se utilizar parte das mais-valias para liquidar o crédito do imóvel vendido e o restante na compra de uma casa. Também estão isentos desta tributação os maiores de 65 anos que coloquem as mais-valias da casa numa poupança que não habitação, desde que reinvistam o dinheiro da venda num contrato de seguro, como um Plano de Poupança-Reforma (PPR), ou num fundo de pensões que assegure um rendimento regular.