Mais-valias: Minimizar


Se pretende vender ou já vendeu uma casa, saiba como minimizar o pagamento de mais-valias e como declará-lo no IRS.


Embora a regra geral seja a isenção da tributação de mais-valias, se houver investimento numa nova casa, mantém-se exceções e maneiras de minimizar o pagamento de mais-valias. De recordar que o pagamento não sucede apenas após a venda de um imóvel, como, por, exemplo, ao receber uma herança. Pagamento de mais-valias: Exceções Conforme o Código do IRS, ficam isentos do pagamento de mais-valias:

  • O imóvel vendido consiste na morada própria e permanente e as mais-valias (o valor de venda deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a compra do imóvel) são totalmente reinvestidas na compra, construção ou reabilitação de outra habitação direcionadas à morada própria e permanente, no prazo de 24 meses anteriores ou 36 meses posteriores à venda da casa;

  • Contribuintes reformados ou com mais de 65 anos de idade que invistam as mais-valias num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto que assegure um rendimento regular periódico ou no regime público de capitalização (certificados de reforma), nos seis meses posteriores à venda do imóvel;

  • Imóveis adquiridos antes de 1989.

Pagamento de mais-valias: Heranças No momento em que o imóvel é herdado, as Finanças concedem um valor que o correspondente ao montante sujeito ao Imposto do Selo e servirá de referência para o cálculo de mais-valias quando os herdeiros decidam vender o imóvel. Na situações de se herdar um imóvel, é essencial informar acerca do valor que as Finanças concedeu. Além do valor do imóvel, é fundamental a data da compra do imóvel. No caso de imóvel herdado, a data de compra a ponderar corresponde a data de óbito do proprietário e não a data da partilha dos bens. Por outras palavras, se o imóvel foi herdado por óbito de um ascendente em 1986, no entanto, a partilha dos bens deu-se em 1995, a data de copra a ponderar é 1986 e, por ser anterior a 1989, a mais-valia obtida não está sujeita a tributação em IRS, mas ainda assim deve ser declarada no anexo G1 do modelo 3. A destacar que isto só é válido quando se herda a totalidade do imóvel numa só data. Caso se tiver obtido parcelas do imóvel em datas diferentes, o contexto será distinto. Se o imóvel era propriedade de um ascendente, ao herdar na totalidade, apenas existirá uma data de compra. Contudo, se o imóvel era propriedade de dois ascendentes, ao óbito de um, herdará uma parte do imóvel e, após o óbito do outro, a parte remanescente. Tem, por isso, perante as Finanças datas de compra distintas. Nesta situação, a cada uma dessas datas corresponde um valor de compra e uma proporção do valor de venda diferentes, a discriminar na declaração de IRS, no quadro 4 do anexo G do modelo 3, podendo existir parcelas que devam ser inscritas no quadro 5 do anexo G1. Minimizar o pagamento de mais-valias: Mecanismos No caso de não se reunir os requisitos necessários para isenção, é possível adotar determinados mecanismos para diminuir o imposto. Para tal, na declaração de IRS, deve abater no cálculo de mais-valias as faturas (até 12 anos) das seguintes despesas:

  • Obras de melhoria e manutenção da casa, como obras de beneficiação, pinturas, isolamento, entre outras;

  • Eletrodomésticos fixos, como exaustores, ar condicionado, entre outros;

  • Despesas inerentes à aquisição e à alienação, como o IMT (ou SISA), os encargos notariais e de registo predial, as despesas efetuadas com a certificação energética e a comissão de intermediação;

  • Indemnização comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a esses bens.

Outras notícias relacionadas com as Mais-Valias:

  • Divórcio: Como declarar as mais-valias?

  • Imóveis herdados: Venda e mais-valias

  • Vender casa: Mais-valias

  • Mais valias no IRS: Quem está isento?

  • Tributação das mais-valias: Saiba como minimizar o pagamento

  • Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?

  • Em que situações posso ficar isento de pagar mais-valias imobiliárias?