Mediação imobiliária: Deveres gerais




A atividade de mediação imobiliária consiste na procura de destinatários para a execução de negócios que garantam a constituição ou aquisição de direitos reais referentes a bens imóveis.


Os serviços de mediação imobiliária consistem na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a execução de negócios que garantam a constituição ou aquisição de direitos reais referentes a bens imóveis, tal como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos, ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis. Além disso, para exercer este tipo de serviços é preciso ter uma licença concedida pelo Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC). No nosso país, as empresas de mediação imobiliária apresentam deveres gerais como:

  • Comunicar ao IMPIC qualquer alteração verificada nos requisitos previstos no artigo 5.º da Lei 15/2013, no prazo de 15 dias a contar da respetiva ocorrência;

  • Comunicar ao IMPIC, no prazo de 30 dias a contar da respetiva ocorrência, todas as alterações que impliquem atualização de dados identificativos da empresa, bem como, para as sociedades com sede em território nacional ou constituídas ao abrigo da lei portuguesa, quaisquer modificações introduzidas no respetivo contrato de sociedade;

  • Organizar e conservar atualizado um registo de todos os contratos de mediação celebrados no exercício da respetiva atividade;

  • Conservar em arquivo cópia de todos os contratos de mediação celebrados no exercício da atividade, pelo período mínimo de cinco anos a contar da respetiva assinatura;

  • Conservar atualizado um arquivo de todos os contratos de trabalho e de prestação de serviços celebrados quer com técnicos de mediação imobiliária, quer com angariadores imobiliários;

  • Dispor de livro de reclamações em todos os estabelecimentos e postos provisórios situados em território nacional;

  • Prestar ao IMPIC todas as informações, documentação e demais elementos relacionados com a sua atividade,bem como facultar -lhe o acesso às instalações, aos livros de registo e de reclamações e aos arquivos previstos nas alíneas 4) e 5);

  • Comunicar ao IMPIC a suspensão ou a cessação da respetiva atividade em território nacional;

  • Comunicar a criação de sucursais, agências, estabelecimentos, locais de atendimento e outras formas de representação comercial da empresa relacionadas com a atividade de mediação imobiliária em território nacional.

O incumprimento destes deveres poderá acarretar a obrigação da mediadora ressarcir os seus clientes nos termos do regime da responsabilidade civil contratual, sem prejuízo de poderem ser aplicadas sanções por parte da entidade reguladora como, por exemplo, coima de 2.500 a 25.000 euros, interdição do exercício da atividade ou até o encerramento de estabelecimentos. A atividade de mediação imobiliária consubstancia-se no desenvolvimento das seguintes ações:

  • Prospeção e recolha de informações que visem encontrar os bens imóveis pretendidos pelos clientes (sendo considerados como clientes a pessoa ou entidade que celebra com uma empresa habilitada nos termos da lei um contrato visando a prestação de serviços de mediação imobiliária);

  • Promoção dos bens imóveis sobre os quais os clientes pretendam realizar negócios jurídicos, designadamente através da sua divulgação ou publicitação, ou da realização de leilões.

A atividade de mediação imobiliária só pode ser exercida em território nacional por empresas de mediação imobiliária e mediante contrato, sendo também o IMPIC a instituição reguladora que fiscaliza o mercado da construção e do imobiliário, supervisionando e regulamentando as atividades desenvolvidas. Assim, quem pretenda exercer esta atividade deve previamente instruir, junto dos serviços do IMPIC, um pedido de licenciamento, devendo:

  • Possuir idoneidade comercial;

  • Ser detentor de um seguro de responsabilidade civil, garantia financeira ou instrumento equivalente que o substitua.

Posteriormente à realização do pedido, a atribuição de licença depende da comprovação dos requisitos de ingresso na atividade e do pagamento das respetivas taxas. As licenças atribuídas pelo IMPIC e os cartões de identificação por si emitidos têm validade ilimitada no tempo, sem prejuízo da caducidade das licenças por incumprimento dos requisitos exigidos, e da sua suspensão ou cancelamento, sendo a licença emitida intransmissível, a qualquer título e para qualquer efeito. Por último, as sociedades imobiliárias são responsáveis pelas contraordenações quando os factos tiverem sido praticados pelos membros dos seus órgãos sociais, representantes, mandatários ou colaboradores, no exercício das respetivas funções. Para certificar a responsabilidade emergente da sua atividade, as empresas de mediação imobiliária determinadas em território nacional devem ser titulares de um seguro de responsabilidade civil, no montante mínimo de 150.000 euros, devendo esse seguro cumprir as condições mínimas fixadas na lei.