Problemas com as obras dos vizinhos: Saiba como proceder


Tópicos Mercado ImobiliárioApartamentosDestaque Notícia HomepageGestão Condominios

As obras dos vizinhos podem originar desentendimentos ou até prejuízos na habitação. No entanto, a verdade é que tanto a lei, como o Regulamento de Condomínio, preveem regras para estas situações.


As obras dos vizinhos podem originar de desentendimentos ou até de prejuízos na habitação. Normalmente, por desconhecimento dos seus direitos ou por receio de gerar conflitos, os lesados acabam por não fazer nada. No entanto, a verdade é que tanto a lei, como o Regulamento de Condomínio, preveem regras para estas situações. Quando se trata de problemas com vizinhos há que ter em consideração, se é um prédio ou a outro tipo de habitação. A lei é clara quanto aos direitos de propriedade dos imóveis, determinando limites, tanto no caso da propriedade horizontal (apartamentos), como na vertical. Contudo, há algumas diferenças a ter em conta. Assim, apresentamos formas de se agir em contextos de danos ou inundações provocadas pela intervenção, com base nu artigo da Caixa geral de Depósitos. Em caso de apartamento, eis o que deve saber Na chamada propriedade horizontal, a administração do condomínio pode intervir em situações de conflito e até resolver o problema. Além disso, o Regulamento de Condomínio, obrigatório sempre que o edifício tenha mais de quatro condóminos, determina um conjunto de regras para quem mora nessas frações ou ocupa os espaços comerciais. Nota: Propriedade horizontal e propriedade vertical: qual a diferença? "Para que um edifício seja considerado propriedade horizontal, tem de ser constituído por frações autónomas, isto é, cada fração tem um proprietário diferente. Um imóvel que pertença apenas a um proprietário é considerado como propriedade vertical". Para poder reclamar, há que compreender a lei. Além do Regulamento do Condomínio, o Código Civil, nomeadamente o Capítulo VI - Propriedade horizontal e o Regulamento Geral das Edificações Urbanas determinam um conjunto de regras a cumprir. Os vizinhos têm de ser informados das obras? Antes do começo da intervenção, é preciso comunicar aos vizinhos do período previsível para a execução da obra e das horas em que o ruído possa ser mais intenso. O aviso deve estar colocado num local visível, como, por exemplo, na entrada do prédio ou no acesso às garagens. Os trabalhos só podem suceder em dias úteis, entre as 8 e as 20 horas. Caso contrário, trata-se de uma violação da Lei do Ruído. Os vizinhos podem chamar a polícia e os infratores, além de serem obrigados a suspender as causas do ruído, podem vir a ser multados. É necessário ter autorização? Depende. Para a execução das obras no interior da fração, o proprietário não precisa de autorização do condomínio. Nas partes comuns, como escadas, garagens, telhado ou outros, as obras para inovações, como, por exemplo, a instalação de uma tomada para carregar carros elétricos, estão obrigadas a autorização de dois terços dos condóminos. E não são mesmo permitidas, caso prejudiquem o uso da propriedade de algum dos condóminos ou da propriedade comum. Também é preciso a autorização de dois terços dos condóminos para a execução de obras que alterem a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício. Por exemplo, a colocação de marquises ou outras intervenções que alterem a fachada. Estas obras também não podem ser prejudiciais à segurança do edifício. E se as obras dos vizinhos causarem danos na sua casa? Mesmo autorizadas, podem existir contextos em que as obras podem causar danos nas casas dos vizinhos ou nas partes comuns do prédio. Nestas situações, o condómino que estiver a executar as intervenções é responsável por esses danos. Ainda assim, é preciso provar que essas obras foram, realmente, a origem dos problemas causados, visto que sem provas não é possível conceder responsabilidades. Os danos causados por água, como inundações ou infiltrações, podem ser resolvidos de uma forma mais simples e rápida, se ambos os vizinhos tiverem seguros multirriscos que aceitem a Regularização de Sinistros de Danos por Água em Edifícios em Regime de Propriedade Horizontal (DPA). Bastará preencher a Declaração Amigável por Danos de Água (DADA) para que a seguradora do lesado o indemnize, reclamando depois o valor à seguradora da fração que foi responsável pelo acidente. Com este sistema, a reparação dos danos é mais rápida e pode evitar conflitos entre vizinhos. No site da Associação Portuguesa de Seguradores pode descarregar a declaração, conhecer a lista de empresas que aderiram a esta modalidade e saber quais as condições que devem ser cumpridas para que possa recorrer à DADA. O que fazer para reclamar? "A primeira forma para tentar que o vizinho assuma a responsabilidade pelos danos causados é alertá-lo para o sucedido e, através do diálogo, tentar resolver a situação com recurso a um seguro ou com reparação". Como nem sempre esta atitude é bem-sucedida, pode ter de avançar para um pedido de indemnização. Nesse caso, é essencial documentar o que se passou. Fotografar os danos, alertar a administração do condomínio são passos fundamentais. Sempre que possível, fazer a reclamação por escrito. Pode recorrer ao email ou a carta registada com aviso de receção, para garantir que foi entregue. Aborde também os vizinhos que se tenham apercebido do sucedido. Mais tarde, podem confirmar o que se passou e portanto os seus testemunhos podem vir a ser úteis como prova. Nos casos mais graves, em que existiram inundações por rompimento de canalizações ou queda de tetos ou de paredes, convém alertar a autoridade responsável (bombeiros ou polícia), até porque os relatórios emitidos por estas entidades são provas importantes. É igualmente importante possuir orçamentos para a reparação ou substituição dos danos ou, caso tenha feito essa reparação ou compra, ter faturas que o comprovem. Só assim poderá provar que teve essa despesa e pedir a respetiva indemnização. Se pretende a compensação pelos danos sofridos e não chega a acordo, poderá recorrer a meios alternativos para a resolução de litígios, como os Julgados de Paz e os centros de arbitragem. Não sendo possível recorrer a estes meios alternativos, terá sempre a possibilidade de optar pela via judicial, mas esta solução, além de mais demorada, acarreta também outras despesas. Além de necessitar de contratar um advogado, poderá ter de pagar as custas judiciais. E se não morar num apartamento? Tratando-se de outro tipo de habitação, a que não se aplique o regime da propriedade horizontal, continuam a existir direitos de propriedade. Isto é, há limites a intervenções que possam ser prejudiciais aos moradores vizinhos. Nestes casos, a Lei define, também, um conjunto de regras que devem ser respeitadas e que dizem respeito a situações tão diversas como a abertura de janelas, construção de muros ou até plantação de árvores. Tal como acontece com quem habita em apartamentos, qualquer pessoa que se sinta lesada pelas obras de um vizinho tem o direito de agir. Se o diálogo não for suficiente para resolver o problema, poderá ser necessário o recurso a entidades policiais e municipais. Os centros de arbitragem e Julgados de Paz também são indicados para estes casos. No entanto, continua a ser necessário ter provas que documentem a sua reclamação.