Vender casa: Pagamento das mais-valias

Em 2021, não havia isenção no pagamento das mais-valias se se vendesse a casa e não se reinvestisse numa nova. Saiba as novas regras e exceções a ter em conta.

Segundo o artigo 10.º do Código de IRS, “constituem mais-valias os ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, resultem de alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis ou de alienação onerosa de partes sociais e de outros valores mobiliários”. https://casa.sapo.pt/noticias/vender-casa-pagamento-das-mais-valias/?id=29740


Assim, explicamos, de seguida, nova regra e as exceções, com base num artigo da Caixa geral de Depósitos. O que mudou? A partir do ano passado, e conforme o Orçamento de Estado de 2021, só existe isenção do pagamento de mais-valias aquando da venda da casa, se houver reinvestimento numa nova habitação. Caso esta última condição não se verifique, será necessário proceder ao pagamento das mais-valias referentes à venda da casa. Como funcionava antes e como funciona agora? Até 2020, inclusive, esteve em vigor um regime excecional, criado em 2015, que oferecia isenção de pagamento de mais-valias em sede de IRS a quem pagava o crédito de imóvel de habitação própria e permanente, com o dinheiro da venda da casa. Isto, apenas se se tivesse feito o empréstimo até final de 2014, e mesmo que não pretendesse adquirir nova habitação. No entanto, a partir do ao passado, este regime excecional deixou-se de aplica e, por isso, só há isenção do pagamento de mais-valias, se existir investimento numa nova casa. Esta é a grande diferença que já está em vigor. Como tudo funciona na prática Quem comprou uma casa e fez um empréstimo bancário antes de 2014 poderia, caso só fosse proprietário dessa casa, até ao final de 2020, vendê-la e amortizar o empréstimo, sem ter de pagar IRS sobre as mais-valias, se não comprasse nova habitação. A partir de 2021, este cenário já não é possível. Com o fim do regime excecional e com o retorno da regra geral, quem vender a casa e pagar a dívida, no entanto, não comprar outra casa, verá as suas mais-valias serem tributadas em 50%, sendo este valor englobado nos restantes rendimentos do agregado e, posteriormente, aplicada a taxa progressiva de IRS no acerto, no ano seguinte. Exceções O Código do IRS prevê exceções a esta tributação das mais-valias, nomeadamente:

  • Casos em que o imóvel vendido é a casa de morada da família e em que as mais-valias (ganho na venda do imóvel, deduzido amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel), são usadas para reinvestir numa outra habitação (através da compra, construção ou reabilitação), também essa destinada a morada da família. Mas, atenção, esse reinvestimento tem de ocorrer entre os 24 meses anteriores à venda e os 36 meses posteriores.

  • Casos de contribuintes em situação de reforma ou com mais de 65 anos de idade. É que desde 2019 também pode ser considerado “reinvestimento”, por parte dos contribuintes que reúnem estas condições, a aplicação do valor das mais-valias na aquisição de um contrato de seguro; na adesão individual a um fundo de pensões aberto; ou na contribuição para o regime público de capitalização.

  • Outra exceção engloba ainda os imóveis adquiridos antes de 1989. Nestes três casos, é possível a isenção do pagamento de mais-valias. Confira este e outros detalhes no portal das Finanças.

Nota: A regra aplicada à tributação das mais-valias está prevista no Código do IRS, Decreto-Lei n.º 442-A/88, Secção VIe no Orçamento de Estado para 2021, Lei n.º 75-B/2020.

Fonte: Redação