Saiba como realizar escrituras de permuta de imóveis por criptomoedas e as diferenças entre um negócio de compra e venda e um negócio de permuta.
Crescente adoção das criptomoedas nas regulamentações da Ordem dos Notários (ON)
A adoção das criptomoedas por parte de indivíduos e empresas tem vindo a aumentar, e a consequência disso tem sido a tentativa de desenvolvimento de regulamentações das entidades supervisoras como o Banco de Portugal, com a publicação do Aviso n.º 3/2021, que regulamenta as normas referentes ao processo de registo junto do Banco de Portugal aplicável às instituições que exerçam atividades com ativos virtuais, previstas no artigo 112.º-A da Lei n.º 83/2017, na sua redação atual.
Apesar de o regulamento da ON estar ainda a ser ultimado, este possibilita que transações imobiliárias, sob forma de escritura de permuta, e com contrapartida em criptomoedas, aconteçam.
Contudo, quem quiser efetuar esta permuta terá de comunicar ao notário, até cinco dias antes da escritura, dados detalhados sobre a origem dos fundos, os quais irão ser posteriormente enviados ao Departamento Central de Investigação e Ação Penal (DCIAP) e à Unidade de Informação Financeira.
Permuta com criptomoedas
Para se realizar esta permuta de um imóvel por criptomoedas, terá de ser comunicado, até cinco dias antes da escritura, os seguintes dados aos notários, que deverão depois ser enviados ao DCIAP e à Unidade de Informação Financeira:
Identificar as partes envolvidas na transação (nome, profissão, morada);
Revelar o preço e tipo de criptomoeda;
Apresentar provas da compra das criptomoedas (registos desde a aquisição das moedas virtuais até ao momento do negócio);
Enviar informações sobre as wallets (carteiras de armazenamento);
Indicar a data da escritura.
Transações superiores a 200 mil euros
Quando a transação ultrapassa os 200 mil euros, além das comunicações prévias, há ainda outras regras a cumprir:
A operação deverá ser comunicada às autoridades;
Será necessário comparar o valor das criptomoedas à data do Contrato-Promessa Compra e Venda e o seu valor à data da escritura.
A destacar que as escrituras de compra e venda ou de permuta continuarão a seguir os trâmites normais caso a quantia de pagamento ou permuta seja fiduciária. Caso esta quantia seja proveniente de corretoras de criptomoedas, cabe a estas estabelecer a origem dos fundos e cumprir as condições relacionadas ao branqueamento de capitais e financiamento do terrorismo. Diferença entre um negócio de compra e venda e um negócio de permuta De realçar que um negócio de compra e venda e um negócio de permuta são principalmente diferentes na sua natureza, apesar de os seus efeitos práticos serem semelhantes. A compra e venda, nos termos da lei civil, consiste num contrato pelo qual se comunica a propriedade de uma coisa (neste caso, o imóvel) mediante o pagamento de um preço. No caso da permuta, ou troca, é igualmente um contrato do qual resulta a transmissão da propriedade de um bem, no entanto, em vez de ser mediante o pagamento de um preço, a transferência de propriedade para um dos sujeitos desta relação negocial dá-se mediante a entrega de outro bem pela contraparte, cuja propriedade igualmente se transfere, existindo uma verdadeira troca de bens. No que toca à questão concreta das criptomoedas, é neste componentes que reside a diferença essencial. Isto é, nos termos da lei civil, a noção de “preço” abrange apenas moeda que tenha curso legal no país em que a transação é realizada, mediante o valor nominal que a moeda nesse momento tiver, sem prejuízo da possibilidade de utilização de moeda estrangeira, mediante a utilização do câmbio ao dia da realização da transação. Sucede que as criptomoedas não são (ainda) ponderadas como moeda para os efeitos legais supra expostos, pelo que não se pode falar da existência de um contrato de compra e venda, dado que as criptomoedas não se consideram como o preço a ser pago em troca da transmissão da propriedade do imóvel, sendo por este motivo que se fala em permuta, visto que existe a troca de um bem (imóvel), por outro (criptomoeda). Contudo, na realidade, o negócio de permuta é, atualmente, um contrato atípico, que já não tem regulamentação específica na nossa lei. Neste sentido, a lei civil vem estabelecer que as normas da compra e venda são aplicáveis a outros contratos pelos quais se alienem bens, como é o caso da permuta. Desta forma, no contrato de permuta, a regulação de referência é retirada, adaptadamente, das disposições legais referentes ao contrato de compra e venda, na medida em que sejam conformes com a sua natureza e não estejam em contradição com as disposições legais respetivas. Esta determinação assume a máxima relevância para quem compra imóveis através da troca/permuta por criptomoedas, uma vez que irá beneficiar de regime legal idêntico, como se de um verdadeiro contrato de compra e venda se tratasse, assumindo esta transação o desejado nível de segurança jurídica e de proteção das partes.